203K FHA Vs. Konventionelle Reha-Hypothek

In einigen Wohnungsmärkten haben erschwingliche Häuser einen hohen Preis. Als Gegenleistung für ein günstiges Eigenheim muss ein Käufer zusätzliche Zeit und Geld in die Sanierung des vernachlässigten, verlassenen oder zerstörten Eigentums investieren, um es auf den neuesten Stand zu bringen. Hausbesitzer müssen möglicherweise auch umfangreiche, verzögerte Wartungs- oder Reparaturschäden an ihren Häusern erleiden, die durch Feuer oder Naturkatastrophen verursacht werden und sich leicht auf zehntausende US-Dollar summieren können. Die Eidgenössische Wohnungsverwaltung und konventionelle Kreditgeber bieten Sanierungshypotheken zur Finanzierung der Renovierungskosten an.

Typen

Konventionelle Kreditgeber bieten mehr Abwechslung als die FHA, die nur das 203k-Programm anbietet. Zu den nichtstaatlichen Rehabilitationsdarlehen zählen Baudarlehen - kurzfristige Finanzierungen, die nach Abschluss der Arbeiten fällig werden - und Programme zur dauerhaften Finanzierung des Baus, bei denen das Baudarlehen in ein reguläres Hypothekendarlehen wie Fannie Maes HomeStyle Renovation umgewandelt wird Darlehen.

Das FHA-Darlehen in Höhe von 203 Tsd. Euro für die Rehabilitation ähnelt einer Finanzierung für den Bau bis zur unbefristeten Finanzierung. Es kombiniert das Geld, das für den Kauf oder die Refinanzierung des Hauses benötigt wird, sowie die Mittel für Reparaturen in einem einzigen Darlehen, das bis zu 30 Jahre nach Abschluss der Arbeiten fällig wird.

Herkömmliche Reha-Kredite finanzieren in der Regel selbstgenutzte Ein- bis Mehrfamilienhäuser sowie Zweitwohnungen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Sie finanzieren die Sanierung von genehmigten (Fannie Mae-garantierten) Eigentumswohnungen, Genossenschaftswohnungen und geplanten Einheitenentwicklungsimmobilien (PUD).

FHA finanziert nur Eigenheime mit ein bis vier Wohneinheiten, Eigentumswohnungen in von FHA genehmigten Projekten und bestimmte gemischt genutzte Immobilien mit Wohn- und Gewerbezonen.

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Eigenschaften

FHA 203k Darlehen erfordern eine Anzahlung von 3,5 Prozent oder ein Eigenkapital von 3,5 Prozent nach Verbesserungen, basierend auf dem neuen Wert. Das Darlehen wird über die Laufzeit von in der Regel 30 Jahren zurückgezahlt.

Konventionelle Finanzierung erfordert in der Regel eine höhere Kreditwürdigkeit und Anzahlung. Bei der Refinanzierung von Transaktionen benötigt das Eigenheim ausreichend Eigenkapital, um die Verbesserungen vornehmen zu können. Das Eigenheim muss nach Abschluss der Reparatur auf der Grundlage des neuen Schätzwerts über Eigenkapital verfügen. Fannie Mae Reha-Kredite werden über eine Laufzeit von 15 oder 30 Jahren zurückgezahlt. Baudarlehen sind nach Abschluss der Arbeiten fällig. Ein Hausbesitzer kann das Haus refinanzieren und den neuen Wert auszahlen, um den Kreditgeber zurückzuzahlen.

Die Bewertungen werden durchgeführt, bevor der Kreditgeber das Darlehen genehmigt und nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind.

Größe

Die minimalen und maximalen Kreditbeträge für konventionelle Reha-Kredite hängen vom Kreditgeber und dem entsprechenden Kreditlimit des Gebiets ab.

Bei einem Darlehen in Höhe von 203.000 USD müssen "die Kosten für die Sanierung mindestens 5.000 USD betragen, aber der Gesamtwert der Immobilie muss immer noch innerhalb der FHA-Hypothekengrenze für das Gebiet liegen", so das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das das FHA-Darlehen festlegt Kappen jedes Jahr. Die Kreditlimits sind in Gegenden mit niedrigen und moderaten Eigenheimpreisen geringer und in Gegenden mit hohen Preisen höher.

Der Beleihungswert (Loan-to-Value, LTV) ist der Darlehensbetrag, der als Prozentsatz des geschätzten Werts des Eigenheims nach der Rehabilitation ausgedrückt wird. Der maximale LTV der FHA beträgt 97,75 Prozent. Herkömmliche Kredite erfordern je nach Art der Immobilie und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers einen LTV zwischen 95 und 80 Prozent.

Leistungen

Die Hauptattraktion von FHA-versicherten Programmen sind die relativ flexiblen Kreditqualifikationsstandards, die geringe Anzahlung und der zusätzliche finanzielle Schutz für den Kreditnehmer und den Kreditgeber. FHA kann dem Kreditgeber eine einmalige Teilforderung erstatten, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät, jedoch mit der Rückzahlung beginnen kann. FHA zahlt den Kreditgeber auch für Verluste, wenn der Hauseigentümer keine Zahlungen leistet und in der Zwangsvollstreckung endet.

Der Vorteil eines herkömmlichen Darlehens vom Typ „Bau auf Dauer“ wie Fannie Mae's besteht darin, dass der Darlehensnehmer nur ein Antragsverfahren und einen Abschluss hat. Sie können ein Haus kaufen und reparieren, ohne eine teurere Zweithypothek aufnehmen zu müssen, z. B. einen Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie. Es kann auch als Refinanzierungsinstrument für eine bestehende Hypothek verwendet werden, sodass Hausbesitzer Renovierungsgelder ausleihen können, ohne sie bald nach dem Bau zurückzahlen zu müssen.

Herkömmliche Baukredite kommen Anlegern zugute und solchen, die die Mittel nur vorübergehend benötigen. Investoren, die Immobilien innerhalb von 90 Tagen nach dem Kauf mit Gewinn „umdrehen“, sind gute Kandidaten für solche Kredite.

Identifizierung

Herkömmliche Reha-Kredite ermöglichen es den Kreditnehmern, wesentliche Renovierungsarbeiten von Grund auf durchzuführen. Baukredite ermöglichen es Kreditnehmern, eine brandneue Struktur abzureißen und aufzubauen.

FHA beschränkt die Arbeit auf Objekte, die mindestens ein Jahr alt sind, dh keine neuen Gebäude. Häuser, die während der Renovierung abgerissen wurden oder werden, sind förderfähig, aber das Fundament muss intakt bleiben. Verbesserungen können von geringfügigen bis hin zu erheblichen Verbesserungen wie dem Wiederaufbau und der Umwandlung in eine Ein- bis Vier-Einheiten-Immobilie reichen.