Vor- und Nachteile eines Grundstücksvertrags vs. Hypothek

Landverträge, manchmal auch Verträge für Urkunden oder Ratenverkäufe genannt, sind eine Form der Verkäuferfinanzierung. Bei einem Grundstücksvertrag besitzt der Verkäufer das Eigentum und der Käufer leistet Zahlungen an ihn, ähnlich wie bei einer monatlichen Hypothekenzahlung. Nachdem der Käufer die Vertragslaufzeit erfüllt hat, gibt der Verkäufer das Eigentum frei. Ein Grundstücksvertrag kann zwar sehr käuferfreundlich sein, hat aber auch einige Nachteile.

Erste für eine Hypothek genehmigt

Um eine Hypothek zu erhalten, müssen Sie den Prozess einer Bank durchlaufen. In der Regel überprüft die Bank Ihr Guthaben, stellt sicher, dass Sie über ein stabiles Einkommen verfügen, und stellt fest, dass Sie es sich leisten können, die Hypothek zu bezahlen. Wenn Sie einen Vertrag abschließen, müssen Sie lediglich den Verkäufer überzeugen, mit Ihnen Geschäfte zu tätigen. In vielen Fällen kann dies Ihnen den Kauf eines Hauses erleichtern. Einer der Nachteile ist, dass Sie möglicherweise ein Haus kaufen, das Sie sich nicht leisten können.

Preis, Konditionen und Flexibilität

Da an einem Grundstücksvertrag kein Fremdkapitalgeber beteiligt ist, handeln Sie und der Verkäufer Finanzierungsbedingungen aus. Solange Sie eine Struktur entwickeln können, die für Sie beide funktioniert, können Sie dies tun. Dies kann zu wesentlich flexibleren Konditionen führen. Ein weiterer Vorteil eines Vertrags besteht darin, dass Sie weder die Originierungs- noch die Abschlussgebühren eines Kreditgebers bezahlen müssen, wodurch Geld frei wird. Möglicherweise können Sie das Haus auch kaufen, ohne eine beträchtliche Anzahlung zu leisten.

Grundstücksvertragstransaktionen haben jedoch zwei potenzielle Nachteile für Käufer. Das erste ist, dass viele in Zukunft mit Ballonzahlungen strukturiert sind, was bedeutet, dass Sie sie irgendwann mit einem traditionellen Darlehen refinanzieren müssen. Die zweite ist, dass viele Verkäufer möglicherweise einen etwas höheren Zinssatz verlangen als eine Bank für eine herkömmliche Hypothek.

Eigentumsrechte

Bei einem Grundstücksvertrag wird das Eigentum an dem Grundstück effektiv aufgeteilt. Der Verkäufer behält sich vertraglich das Recht vor, dh er ist technisch noch Eigentümer der Immobilie. Sie als Käufer erhalten einen gerechten Titel, was bedeutet, dass Sie das Recht haben, so zu handeln, als wären Sie der Eigentümer. Als rechtmäßiger Rechtsinhaber können Sie die Immobilie in Anspruch nehmen, ein Darlehen aufnehmen, wenn Sie jemanden finden, der Ihnen einen Kredit ausleiht, oder sie verkaufen, gemäß den Bestimmungen Ihres Vertrags. Die Immobilie gehört im Wesentlichen Ihnen, mit der Ausnahme, dass dies nicht der Fall ist.

Exposition gegenüber dem Verkäufer

Wenn Sie eine Immobilie auf Vertragsbasis kaufen, gehört sie nicht nur Ihnen, sondern Sie werden auch für einen Zeitraum von Jahren an den Verkäufer gebunden sein. Ihr Vertrag könnte Ihrem Verkäufer Rechte einräumen, die ein traditioneller Kreditgeber nicht hätte, einschließlich der Möglichkeit, eine verspätete Zahlung auszuschließen. Wenn Ihr Verkäufer eine Hypothek hat und diese nicht zahlt, können Sie auch Ihr Eigentum verlieren, wenn sein Kreditgeber für ihn eine Zwangsvollstreckung verhängt.

Die Perspektive des Verkäufers

Landverträge können für Verkäufer zwei große Probleme lösen. Erstens wandeln sie Immobilien in langfristige Cashflow-Ströme um, was wünschenswert sein kann. Zweitens lassen sie die Verkäufer den Eingang ihrer Kapitalgewinne über einen langen Zeitraum verteilen. Im Austausch für diese Vorteile haben Verträge einen erheblichen Nachteil. Wenn ein Verkäufer einen Grundstücksvertrag verkauft, bleibt er an der Immobilie beteiligt. Er bekommt sein Geld erst zurück, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind und wenn etwas schief geht, könnte er seinen Vertrag zurücknehmen müssen.