Wie schnell muss das Geld aus dem Verkauf eines Hauses investiert werden, damit keine Kapitalgewinnsteuer gezahlt wird?

Wenn Sie ein Haus mit Gewinn verkaufen, müssen Sie dies dem IRS melden und die entsprechende Kapitalertragssteuer zahlen, es sei denn, es ist Ihr Hauptwohnsitz und Sie haben Anspruch auf den Ausschluss. Wenn Sie den Verkaufserlös jedoch zum Kauf eines anderen „ähnlichen“ Hauses verwenden, können Sie die Erfassung Ihres steuerpflichtigen Gewinns aufschieben, bis Sie die zweite Immobilie verkaufen.

Anspruchsberechtigte Häuser

Die ähnlichen Umtauschregeln gelten nur für Immobilien, die Sie als Investition oder Nutzung in einem Unternehmen halten. Darüber hinaus muss es sich um Sachanlagen handeln, für die jährliche Abschreibungen vorgenommen werden können. Dies können Miethäuser und andere Immobilien sein, die Sie zu Investitionszwecken halten. Sie umfasst jedoch nicht die Häuser, die Sie für den persönlichen Gebrauch besitzen, z. B. Ihren Hauptwohnsitz oder Ihr Ferienhaus. Sie können jedoch bis zu 250.000 US-Dollar des Gewinns (500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind), den Sie beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes nach gesonderten Steuervorschriften erzielen, eliminieren, anstatt ihn aufzuschieben, wenn Sie den Wohnsitz mindestens zwei Jahre lang besitzen und als Hauptwohnsitz verwenden während des Fünfjahreszeitraums, der am Verkaufsdatum endet.

Like-Kind-Eigenschaft

Um die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf Ihres Hauses aufzuschieben, müssen Sie sie gegen gleichartige Immobilien eintauschen. Wenn Sie Immobilien verkaufen, umfasst eine gleichartige Immobilie alle anderen Arten von Immobilien, auch wenn es sich nicht um ein Haus handelt. Zum Beispiel können Sie Ihr Haus gegen ein freies Stück Land tauschen und sich dennoch für eine ähnliche Stundung qualifizieren. Ein Tausch Ihres Hauses gegen ein Auto ist jedoch kein gleichartiger Tausch. Und wenn Sie das Haus nicht in einer einzigen Transaktion gegen eine andere Immobilie tauschen, beschränkt das Steuergesetz den Zeitraum, in dem Sie den Erlös aus dem Verkauf des Hauses in eine gleichartige Immobilie reinvestieren müssen.

Like-Kind-Austausch-Timing

Sie müssen die gleichartige Immobilie innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss des Verkaufs Ihres Hauses erhalten, um die Steuer auf den Gewinn aufzuschieben. Das IRS verlangt jedoch auch, dass Sie die Immobilie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf des Hauses identifizieren. Wenn Sie beispielsweise vorhaben, in ein anderes Haus zu investieren, müssen Sie eine schriftliche Vereinbarung haben, um die Transaktion eines bestimmten Hauses innerhalb von 45 Tagen abzuschließen und die Transaktion innerhalb von 180 Tagen abzuschließen. Wenn Sie am 50. Tag mit der Suche nach einem Haus beginnen und die Transaktion am 100. Tag abschließen, haben Sie keinen Anspruch auf eine ähnliche Stundung.

Basis bleibt gleich

Sobald Sie den Austausch abgeschlossen haben, ist Ihre Basis in der neuen Eigenschaft dieselbe wie Ihre Basis im Haus. Dies soll sicherstellen, dass Sie eventuell Steuern auf den Gewinn zahlen, wenn Sie die neue Immobilie verkaufen. Nehmen wir zur Veranschaulichung an, Sie kaufen das Haus für 100.000 USD und verkaufen es für 200.000 USD. Wenn Sie die Mittel in ein neues Haus mit einem Wert von 200.000 US-Dollar reinvestieren, beträgt Ihre Basis in diesem Haus immer noch 100.000 US-Dollar, nicht 200.000 US-Dollar. Um sicherzustellen, dass Sie Ihre anfängliche Steuerbasis nachverfolgen können, müssen Sie nach IRS ein Formular 8824 vorbereiten und Ihrer Rücksendung in jedem Jahr beifügen, in dem Sie einen ähnlichen Austausch in Anspruch nehmen.