Lesen eines Wohnungsgutachtens

Sie erkennen die Objektadresse, die Objektbeschreibung und sogar die hübschen Fotos Ihres Hauses. Aber wenn Sie diese erkennbaren Kleinigkeiten überwunden haben, kann der Versuch, Ihren Bericht über die Beurteilung von Wohngebäuden zu lesen, dem Versuch gleichkommen, eine Fremdsprache zu verstehen. Wenn Sie erkennen, dass die Beurteilung durch die Augen eines Bewerters abgefasst ist, müssen Sie nur ein wenig „Beurteilungsgespräch“ lernen, um dieses Dokument zu entschlüsseln.

Warum brauchen Sie eine Einschätzung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, müssen Sie eine angemessene Schätzung des Werts der Immobilie kennen. Obwohl sein sentimentaler Wert für Sie von unschätzbarem Wert sein mag, wird ein Kreditgeber nach tatsächlichen Marktbestimmungen des Immobilienwerts suchen, um eine Hypothek zu verlängern. Ein Kreditgeber benötigt auch eine genaue Beschreibung der Immobilie, zusätzliche Informationen, die auch in seiner Wertschätzung enthalten sind.

Es überrascht nicht, dass ein Kreditgeber einem Hausverkäufer oder Hauskäufer nicht erlaubt, einen geschätzten Wert auf eine Immobilie zu legen. Ein von Dritten lizenzierter und zertifizierter Sachverständiger ist die Person für diesen Job - jemand, der von staatlichen Aufsichtsbehörden nach Abschluss der Ausbildungs-, Erfahrungs- und Prüfungsanforderungen anerkannt wird.

Elemente von Wohnungsgutachten

Ihre Einschätzung mag ziemlich lang sein, aber die wichtigsten Elemente, die darin enthalten sein sollten, sind:

  • Eine prägnante und genaue Beschreibung der Immobilie
  • Aktuelle, vergleichbare Verkäufe
  • Erläuterungen zu wichtigen Problemen mit der Immobilie
  • Werteinschätzung eines Bewerters, die durch die in der Bewertung enthaltenen Daten gestützt wird

Arten von Beurteilungsberichten

Bewertungsberichte können je nach Kreditgeber und Bewerter unterschiedlich aussehen, da es kein einziges erforderliches Bewertungsformat oder -stil gibt. Für Hypotheken in Wohngebieten verwenden Kreditgeber und Gutachter in der Regel ein standardisiertes Formular, das den Anforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac entspricht. Bei diesem Formular handelt es sich um den Uniform Residential Appraisal Report.

Unabhängig davon, welche Art von Formular Ihr Bewerter verwendet, sollte er dieselben Informationen übermitteln, um den Wert einer Eigenschaft zu dokumentieren.

So lesen Sie einen Home Appraisal Report

Das Lesen eines Wohnungsbewertungsberichts beginnt mit einem Blick auf die einzelnen Abschnitte. Bevor Sie zum eigentlichen Beurteilungsbericht gelangen, erhalten Sie möglicherweise ein Begleitschreiben des Beurteilers, in dem sein Arbeitsumfang und die beabsichtigte Verwendung des Berichts beschrieben werden.

Wenn Sie mit dem Lesen des eigentlichen Berichts beginnen, erkennen Sie die meisten Informationen auf der ersten Seite, z. B. die Adresse der Immobilie, die Art der Immobilie, die Beschreibung der Immobilie und Steuerinformationen sowie weitere identifizierende Merkmale. Möglicherweise möchten Sie diesen Abschnitt auf Fehler überprüfen. Selbst ein Tippfehler für die Adresse der Unterkunft kann später Probleme mit der Urkunde verursachen.

Vergleiche in Wohnungsgutachten

Dieser Abschnitt hat die Tendenz, den gelegentlichen Leser eines Beurteilungsberichts zu stören. "Vergleichbar" ist einfach die Abkürzung für "vergleichbare Immobilienverkäufe", mit deren Hilfe ein Sachverständiger einen fairen Marktwert für die betreffende Immobilie erzielen kann. Diese Vergleichszahlen, manchmal auch Comps genannt, müssen aktuelle, vergleichbare Immobilienverkäufe sein, um eine faire Schätzung des Marktwerts zu erhalten.

Wenn Sie sich jedoch die Fotos ansehen und die Beschreibungen der Vergleichsobjekte in Ihrer Bewertung lesen, sehen sie nicht immer sehr vergleichbar mit Ihrer Immobilie aus. Denken Sie daran, dass "vergleichbar" nicht "identisch" bedeutet, und ein kompetenter Gutachter weiß, welche Eigenschaften in diesen Abschnitt aufzunehmen sind. Der Bewerter wird auf dem Bewertungsbericht alle signifikanten Abweichungen vermerken, die als "Anpassungen" oder "Wertanpassungen" zwischen den Vergleichsdaten und der Subjekt-Eigenschaft angezeigt werden, um die Unterschiede auszugleichen.

Drei Wertansätze

Professionelle Gutachter bilden eine „Werteinschätzung“, die auf drei unterschiedlichen Wertansätzen basiert. In der Regel wird jedoch nur einer dieser Ansätze in der Bewertung von Wohngebieten verwendet - der Umsatzvergleichsansatz. Bei diesem Ansatz werden die Vergleichswerte als Benchmark verwendet, um den beizulegenden Zeitwert der betreffenden Immobilie zu ermitteln.

Manchmal kann der Kostenansatz bei einer Wohnraumbewertung verwendet werden, insbesondere wenn die Bewertung für ein relativ neues oder neu gebautes Haus erfolgt, dessen Wert nicht abgewertet wurde.

In einigen Fällen kann der Gutachter den Einkommensansatz einschließen, der für einkommensschaffende Immobilien reserviert ist, wenn Sie Ihren Wohnsitz mit einer Wohneinheit in ein Mietobjekt mit mehreren Wohneinheiten verwandeln.

Der Abschnitt über die Wertorientierung ist möglicherweise der wichtigste Teil Ihrer Bewertung, aber auch der verwirrendste. Wenn Sie jedoch nach der "Versöhnung" oder der "zusammenfassenden Schlussfolgerung" suchen, sehen Sie die Notizen des Schätzers, aus denen hervorgeht, wie er zu seiner Schlussfolgerung für den endgültigen Wert gelangt ist.