Wie Sie vermeiden, Kapitalgewinne zu zahlen, indem Sie ein begabtes Haus verkaufen

Wenn Sie ein Haus als Geschenk oder Erbschaft erwerben, müssen Sie möglicherweise Kapitalertragsteuer zahlen, wenn Sie es verkaufen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Steuer zu umgehen.

Kapitalerträge Steuern

Das IRS sagt, dass fast alles, was Sie besitzen, das nicht Bargeld ist, ein Kapitalvermögen ist. Wenn Sie einen Vermögenswert wie ein Haus verkaufen, ist Ihr Gewinn aus dem Verkauf Kapitalerträge, die normalerweise mit einem niedrigeren Steuersatz als Ihrem Gehaltsscheck besteuert werden. Ihr Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Basis Ihres Hauses - normalerweise der Kaufpreis, der durch Faktoren wie Abschreibungen oder Verbesserungen angepasst wird.

Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 200.000 US-Dollar. Sie geben 10.000 US-Dollar für die Aufrüstung der Küche und 20.000 US-Dollar für ein neues Deck aus. Sie verkaufen für 300.000 US-Dollar. Ihre Basis ist 230.000 US-Dollar, Ihr Kapitalgewinn also 70.000 US-Dollar.

Grundlage, Gabe und Erbschaft

Wenn Sie ein Haus erben oder jemand es Ihnen gibt, haben Sie keinen Kaufpreis, daher ändern sich die Regeln:

  • Geerbte Immobilien: Ihre Basis ist in der Regel der Marktwert der Immobilie am Tag des Todes des Vorbesitzers.
  • Geschenk: Ihre Basis ist die angepasste Basis des Spenders, unmittelbar bevor er Ihnen den Titel übertragen hat.

Die Ausnahme ist, wenn Sie mit Verlust verkaufen und der beizulegende Zeitwert unter der bereinigten Basis liegt. In dieser Situation berechnen Sie den Verlust eher nach dem Wert als nach der Grundlage des Spenders.

Tipps

  • Der IRS definiert den fairen Marktwert als den Preis, über den sich Verkäufer und Käufer einig wären, wenn sie über die Immobilie Bescheid wüssten und keiner den Deal unbedingt abschließen wollte.

Im Haus leben

Der Einzug in das Haus ist eine Möglichkeit, Kapitalgewinne zu vermeiden. Das Steuergesetz sieht eine Steuerbefreiung von 250.000 USD für den Verkauf Ihres Eigenheims oder von 500.000 USD für den Fall vor, dass Sie verheiratet sind und gemeinsam eine Akte abgeben. Sie müssen das Haus für zwei der fünf Jahre besitzen, bevor Sie es verkaufen und für zwei der fünf Jahre darin leben.

1031 Verkauf

Gemäß § 1031 der Abgabenordnung gibt es keine Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Miet- oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, wenn Sie diese innerhalb von sechs Monaten gegen eine vergleichbare Immobilie tauschen.

Beispiel: Ihr Vater schenkt Ihnen ein Mietobjekt. Sie verkaufen es und kaufen eine weitere Miete von gleichem Wert, wobei Sie die Kapitalertragsteuer vermeiden, bis Sie das zweite Haus verkaufen.

Die 1031-Regeln sind kompliziert - nur der Kauf eines Ersatzhauses reicht nicht aus, es muss sich um ein Unternehmen oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handeln - daher benötigen Sie möglicherweise professionelle Hilfe.

Timing des Verkaufs

Wenn Sie ein geerbtes Haus direkt nach dem Erwerb des Eigentums verkaufen, liegt der Verkaufspreis wahrscheinlich nahe an Ihrer Basis. In diesem Fall haben Sie nur geringe oder keine Kapitalgewinne zu melden. Bei einem Geschenkhaus, bei dem Sie von der angepassten Basis des Spenders ausgehen, funktioniert dies nur, wenn der beizulegende Zeitwert nahe an der Basis liegt.

Kapitalverluste

Wenn Sie im selben Jahr mehr als eine Kapitalgewinntransaktion abgeschlossen haben, können Sie Verluste von den Gewinnen abziehen. Wenn Sie beispielsweise Ihr Geschenkhaus für einen Gewinn von 20.000 US-Dollar verkaufen, aber ein anderes Haus mit einem Verlust von 25.000 US-Dollar verkaufen, können Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn zunichte machen.